【50代・60代必見】固定資産税と“住み替え”を考えるときに見落としがちなこと

「子供が独立して家が広すぎると感じている」
「老後に備えて平屋に住み替えたい」
そんなお声をいただくことが増えてきました。
50代・60代での住み替えは、暮らしの快適さだけでなく、将来の維持費や税金にも大きく関わる重要なライフイベントです。中でも“固定資産税”の観点を軽視してしまうと、思わぬ出費につながることも。今回は、住み替えを検討している方に向けて、固定資産税の基本から見落としがちな注意点、節税につながる住み替えのヒントを解説します。

築年数が進むと税金は下がる？実はそうとも限りません

住み替えを考えるとき、今住んでいる家が築古であるほど「税金はもう安くなっているはず」と思い込んでしまう方もいらっしゃいます。しかし実際には、築年数が進んだことで税額が必ずしも下がるとは限りません。
建物評価の仕組みや土地価格の影響など、固定資産税の算出にはさまざまな要素が関わっているためです。以下でその仕組みを詳しく見ていきましょう。

築年数による減価償却の誤解

築20年、30年と時間が経過した住まいは、建物の評価額が下がるため「固定資産税も自然と下がる」と思われがちです。確かに評価額は年々減価償却されていきますが、実際の税額には以下のような影響要因が関わっています。

・土地の評価額はむしろ上昇していることもある
・再開発地域や人気エリアでは周辺の地価が上がり、結果的に税額が維持または上昇
・建物の老朽化による“住宅用地特例”の解除や修繕義務の発生

そのため、「古い家だから税金は安い」という安心感だけで判断するのは危険です。
築年数が経っても、地価の変動や制度変更によって税負担が思ったより下がらないケースもあるのです。

二拠点生活や空き家で“税が上がる”って本当？

老後の暮らし方として注目される「二拠点生活」や、実家などの空き家をそのまま保有しているケース。自由なライフスタイルに見えるこれらの選択肢も、固定資産税という視点から見ると注意が必要です。
人が住んでいない家や使用頻度の低い物件には、税制上の優遇が適用されない、あるいは税金が重くなるリスクが潜んでいます。以下で、その代表的な注意点を見ていきましょう。

小規模住宅用地特例が使えなくなるリスク

「地方に住み替えたあと、今の家は残しておこう」
「週末だけ使う別荘を持ちたい」
こうした二拠点生活や空き家の保有が、実は固定資産税の負担を重くする可能性があります。

なぜなら、住宅用地には「小規模住宅用地特例（固定資産税が6分の1に軽減）」という制度があるからです。これは、実際に人が住んでいる住宅に対して適用されるもので、空き家状態になるとこの特例が使えなくなります。

「特定空き家」指定による増税

また、空き家対策特別措置法の影響で、「特定空き家」に指定されると逆に固定資産税が6倍に跳ね上がるケースもあります。これは自治体が「適切に管理されていない空き家」に課税を強化する措置であり、

・庭木が伸び放題
・倒壊リスクがある
・衛生環境が悪い

といった場合に適用されるリスクがあります。

そのため、空き家を残す際は管理体制を整えるか、活用方法（賃貸や売却）を具体的に考えておく必要があります。

コンパクトな平屋への住み替えは節税にもつながる

老後の暮らしを考える中で、平屋への住み替えはますます人気を集めています。階段のない暮らしは身体的な負担を軽減するだけでなく、住まい全体のコンパクト化によって維持管理もラクになるというメリットがあります。そして実は、この“平屋への住み替え”が、固定資産税の節税にも効果的な一手になることはあまり知られていません。なぜ節税につながるのか、その理由を詳しく見ていきましょう。

税評価が抑えられる平屋のメリット

「階段の上り下りがつらくなってきた」「掃除の手間を減らしたい」──そうした理由から、平屋への住み替えを検討する方は増えていますが、実はそれが“固定資産税対策”にもなることをご存知でしょうか？

固定資産税は建物の延床面積や構造、使われている素材、附属設備などの「評価対象」が多くなればなるほど課税額も上がります。したがって、以下のような選択をすることで税負担を軽くすることが可能です。

・シンプルな構造の平屋にする（複雑な形状や高機能設備は評価が高くなりやすい）
・床面積を最小限に絞る（延床面積120㎡以下の方が税制上の特典が多い）
・ビルトインガレージやロフトなど、評価対象になる空間を控える

こうした住み替えは、体の負担を減らしながら、税金の負担も軽くできる“スマートな選択”といえるでしょう。

将来の相続も視野に入れて税の「整理」を

相続は誰にでもいつか訪れるものですが、いざそのときになると「不動産をどうすればいいか分からない」と戸惑うご家族も少なくありません。住み替えをきっかけに、不動産の整理や名義の確認などを行っておくことで、後々の負担やトラブルを未然に防ぐことができます。固定資産税の納税義務も相続に影響する重要なポイントのひとつです。ここでは、相続に備えて知っておきたい基本的な整理の視点を紹介します。

相続後も続く納税義務と対策

住み替えとともに考えておきたいのが「相続時の固定資産税の扱い」です。固定資産税は相続人に引き継がれるため、所有者が亡くなった後も納税義務は続きます。

・相続人が誰かはっきりしていない
・不動産が遠方にあり管理が困難
・使い道の決まっていない不動産が複数ある

こういったケースでは、相続人の間で揉めたり、放置された不動産に高額な税金が発生することも。住み替えと同時に、所有不動産の整理や名義変更、売却計画も含めて検討しておくと安心です。

まとめ：住み替えは「税金の視点」も持って計画的に

50代・60代の住み替えは、これからの暮らしを見直す絶好のタイミングです。その際には、目先の住みやすさだけでなく、固定資産税の仕組みや将来の相続まで視野に入れた総合的な判断が求められます。

・築年数だけでは税額は下がらない ・空き家や二拠点は税負担のリスクがある ・平屋は節税＋暮らしやすさの両立が可能 ・相続に向けた不動産整理も早めに

これらを踏まえ、専門家の意見も参考にしながら、無理のない住み替えと将来設計を行っていきましょう。

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