住宅ローンを利用して新築の資金調達をする時、住宅ローンには「金利タイプ」を選択する必要があります。その金利タイプとは、「固定型」と「変動型」に2種類があり、固定型は、2年、3年、5年、7年、10年などの短期固定型と35年固定の長期固定型があります。今回の記事では、これらを選択するときのために固定・変動について詳しく解説していきます。
住宅ローンの固定金利とは、融資を受けた金額の利息を支払う方法です。固定金利とは、返済期間中に金利の動向があっても住宅ローン契約時に選択した金利が適用されます。35年の長期固定型を選択された場合は、住宅ローンの返済期間中に大きな金利の動向があったとしても支払い金利は変動せず、完済までずっと同じ金利で安心して返済することができます。
短期固定型の金利の場合は、仮に5年固定の金利を選択されますと、住宅ローンの返済がスタートしてから5年が経ちますと、そのタイミングで次の返済期間は固定金利か変動金利かを選択することになります。その時の選択する方法は、長期固定や短期固定、変動、いずれも選択することができます。
これは呼び名の話ですが、固定金利には固定金利タイプと固定金利期間選択タイプという2つの種類があります。固定金利タイプとは、住宅ローンを借入期間、金利が変わらず返済をしていくタイプです。では固定金利期間選択タイプとは、全期間固定型の固定金利タイプではなく、選択した年数（2年、3年、5年、7年、10年など）は金利が固定になり、その後の金利は固定年数が終了した時点での金利となり、返済額も再度算出されることとなります。
住宅ローンの変動金利とは、固定型と同じで融資を受けた金額の利息を支払う方法ですが、変動の場合、一定期間ごとに支払い金額が金利の変動によって変わるタイプの金利です。一般的に融資後の返済金利は半年ごとに見直しが行われることが多くなっております。ですが、変動金利の支払いについては半年ごとの金利によって決まるものではなく、実際に返済が金利に合わせて変化するタイミングは5年という間隔になります。
実際に返済が金利に合わせて変化するタイミングの5年後の返済額は、その時点で残っている住宅ローンの元金（まだ返済していない融資金額）と金利、そして残りの返済期間によって算出されます。ここで多くのお客様が」ご不安になられることが多いのですが、5年後の返済額を算出する時、あまりにも大きく金利が上昇してしまい、返済できなくなってしまうのではないか？と考えられるお客様がお見えになられます。ですが、この変動金利のルールとして、見直し後の返済額は、算出された適用される金利が大幅に上昇した場合でも、これまで5年間の返済額から1.25倍までしか返済額は上がらないというルールがあります。例えば当初5年間の毎月の返済額が100,000円であったとします。その金額の1.25倍ですので、最大125,000円となるということです。
変動金利は固定金利と違い、5年間の中で金利が上下した分を5年後に算出し、支払額の変更をする必要が出てきます。その返済額は金利が上がれば返済額も上がり、金利が下がれば返済額も下がります。そして金利が大幅に上がってしまったとしても返済額は1.25倍以上は増えることはありません。ですが、5年の間に大幅に金利が上昇し、算出された支払額の1.25倍以上になってしまった返済額はどこに行ってしまったのでしょうか？それは、返済額が1.25倍以上にならないだけで、元利均等返済を選択されている場合は、金利の支払い分が返済額を占める割合が増え、元金が契約時のように減っていかないという現象になります。
返済額が1.25倍になるということは5年後の金利が3％以上になることを意味します。そしてオーバーフローしてしまった分（利息や元金）は、次の5年後でさらに見直しをすることになります。仮に金利が上昇し続けてしまい、元金の返済が35年で返し終わらない状態になった時は、残金を全額一括返済、もしくは返済期間を延長することになります。
金利が低く、人気のある変動金利ですが、金融機関によっては1.25倍ルールが適用されないこともあるので、契約時には規約を十分に熟読し、内容を把握した上で選択するようにしましょう。住宅ローンの返済は長期間になります。無理せず、返済に負担を感じないような返済計画を立てて融資を受けることをお勧め致します。
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大工としてひたむきに走り続けていた26歳のある日、お客様の娘様から頂いた現場での一言、 「良い家を作ってくれてありがとう」その言葉に建築への想いが膨らんでいく気持ちに気づいた私は、 「家づくりの最初から最後まで、じっくりをお客様と対話して、一生のお付き合いがしたい」と感じ、SEISYOを立ち上げました。
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