2022/8/19

住宅ローンの審査三種類とその審査を通すために必要な背景について

新築をお建てになられる際、多くの方が住宅ローンを利用されます。お持ちの現金でお建てになられる方は1割から2割くらいでしょう。そのため住宅ローンに対し、不安な気持ちをお持ちの方が多くいらっしゃいます。
では、住宅ローンの審査を通すために必要なことはどのようなことなのでしょうか?これを事前に準備して計画的に審査を出すことで、より審査に通りやすく、安心して審査を出すことができます

住宅ローンの審査は三種類ある

①事前審査

事前審査とは、新築をご契約される時、住宅会社と契約をする前に、事前に住宅ローンの融資を受けられるかどうかを確認するための審査です。先ほど記載しました通り、住宅の購入価格は何千万円にもなります。そのため、現金で購入できる方は多くありません。現金のみで購入することが困難なため、多くの方が住宅ローンを利用されます。
住宅会社とご契約をした後、住宅ローンの審査が通らないということがないように、ご契約前に審査をする、それが事前審査です。多くの場合、初回のお打ち合わせ時、もしくは2回目の打ち合わせ時に事前審査の提出をして頂きます。

②本審査

本審査とは、正式に住宅ローンを申し込むことで行われる審査です。正式審査において無事に審査に通れば住宅ローンを契約できます。住宅ローンを毎月きちんと返済できるか、担保を設定する物件価値は充分かなどを正確に審査するのが本審査の目的です。そのため、事前審査よりも厳密に行われ、申告内容に加えて提出書類も精査されます。基本的には事前審査を通過し、その後、明確なご状況の変化が無ければ、問題なく審査を通過することができます。
但し、事前審査を通過した後に、ご状況として以下の変化が生じた際には、再度審査を提出する必要があります。
・ご勤続先の退職をされた場合
・新規お借り入れをされた場合
住宅ローンはお客様の背景(勤続先、勤続年数、ご年収、お借り入れ状況など)を基準に、返済して頂けるかどうかを審査しているため、そのご状況が変わってしまうと、お客様の信用情報が変化してしまうため、再審査を求められます。住宅ローンの事前審査を提出し、審査に通過をされたとしても、お客様の背景(勤続先、勤続年数、ご年収、お借り入れ状況など)はお変わりが無いようにお願いしております。

③融資実行時の審査

融資実行とは、金融機関から申し込みをした借り入れ金額をお客様、もしくは直接住宅会社へ振り込みをして頂くことです。住宅ローンの審査は、事前審査、本申込の他に融資実行時にも審査がございます。
融資実行のタイミングは各金融機関によって様々ございますが、多くの金融機関では、新築のお引き渡しのタイミングで融資を実行します。その際、先ほど本申込にて記載しました通り、お客様の背景(勤続先、勤続年数、ご年収、お借り入れ状況など)に変化が生じてしまうと、融資を受けられなくなる可能性があります。

信用情報機関とは?

一般的なショッピングローンやカーローンは、融資の実行までに長くても1ヶ月から3ヶ月以内には実行の目処が立ちます。ですが住宅ローンは、お客様が事前審査を通過した後、間取り、仕様、デザインなどの打ち合わせをし、その後、住宅会社とのご契約となり、詳細打ち合わせを経て、着工(現場スタート)します。この着工前に本申込をします。更に現場を3ヶ月〜5ヶ月ほど(建物の大きさによる)期間を経て、お引き渡し後に「金銭消費貸借契約」を金融機関と取り交わします。(「金銭消費貸借契約」略して、「金消契約」といいます。金消契約とは、将来の返済を約束した上で、融資を受けた金額を新築に使用するために借り入れる契約のことです。)
融資の実行まで早い方で8ヶ月ほど、1年以上という方もお見えになられます。そのため、事前審査から実行までの期間はとても大切な時期になります。
金融機関が融資を実行する条件とは、支払期間中、滞ることなく返済して頂ける方かどうかを判断し、それを条件とします。金融機関は、会社の規模、成長率、利益、お客様のご勤続年数、そしてご年収、そして勤続し続けた場合の所属部署の年収の増加見込みを見て判断をします。

お客様個人の信用情報は「信用情報機関」というローンやクレジットカードなどの返済状況を記録した機関を見ることで判断をしています(信用情報機関は、株式会社日本信用情報機構(JICC)、株式会社シー・アイ・シー(CIC)、全国銀行個人信用情報センター(KSC)の三つの機関があります)
過去、もしくは現在、車を購入する際に使用した融資、携帯電話を購入する際の分割支払い、家電、その他を購入する際の分割支払いの返済状況が記録されている機関となります。

審査を通すために信用情報を計画する

住宅ローンの審査の条件として、ご勤続先の状況とお客様個人の信用情報を審査基準とすることになるのですが、では、ローンを組んでいるから悪い審査をされると言ったらそうではありません。実はローンを組んでしっかり返済されている方に比べると、今まで一度もローンを組んでいない方はその判断をすることができないため、しっかり返済されている方の方が信用度合いは高いと判断されます。
よく自己資金(頭金)を多く有している方は、住宅ローン審査で有利であると言われる方がおられますが、実際はそうではありません。審査条件の中で自己資金を多く有しているかどうかは、然程大きな条件にはならないのです。
金融機関が条件として大きく精査する内容は、支払期間中、滞ることなく返済して頂ける方かどうかなのです。そのため、信用情報機関の内容が条件に大きく審査に影響します。
ということは、この信用情報を今から計画的にしていくことで住宅ローンの審査を通しやすくすることができるのです。例えば、今までお借り入れをされたことが無い方、もしくはクレジットカードの利用をされたことが無い方は、一度経験をされ、遅延することなくしっかり返済しておくと良いでしょう。ご希望の融資金額にご不安がある方は、それにより信用情報が高くなり、希望の金額に近づける可能性があります。

マイナスの判断材料をなくしていきましょう

すでにお借り入れをされたことがある方、現在お借り入れ中の方は、遅延なくしっかり返済をされるだけで、信用情報が高くなります。クレジットカードをお持ちである方は、使用履歴も判断材料になりますので、スーパーでのお買い物やガソリンを入れる際に使用し、きちんと毎月銀行引き落としができることで、信用情報が高くなります。
但し、ここで気をつけて頂きたいことがあります。それは借り過ぎ、使い過ぎです。
遅延することなく、返済をすることができれば信用情報が高くなると申しましたが、これを無計画に借り過ぎたり、使い過ぎたりすることはマイナスの判断材料になります。

車、家電、その他のお買い物のほとんどをお借り入れにされていると、毎月の返済金額が大きくなってしまいます。そのため、住宅ローンの支払いと合わせた場合、毎月の支払いが大きくなり過ぎて返済不可能と判断される、もしくは返済可能な金額まで減額されてしまうことがあります。
クレジットカードも同じように、何から何までクレジットカードを利用されていますと、毎月の給与に対する負担率が高くなり過ぎてしまい、希望のお借り入れ金額から減額されてしまうこともあるのです。

住宅ローンは、お借り入れ後の支払期間中、滞ることなく返済して頂ける方かどうかという、将来の信用を元に融資を受けることができます。よって過去から現在までの信用から、様々な情報により判断し、審査を通過していきます。

盛匠では、家づくりのスタートで「どのようなライフスタイルをお考えですか?」とお聞きします。お客様の理想のライフスタイルを実現し、笑顔で暮らし続けて頂くために、ライフスタイルを明確に決めてから家づくりをスタートすることは最も大切なことだと考えております。その理想のライフスタイルを実現するためには、計画的な支出、そして住宅ローンの審査を有利に通すことが必要であると考えます。
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