新築を購入する際に多くの方が利用する住宅ローンの金利は、2024年3月現在、変動金利住宅ローン史上最安値を更新しています。住宅ローンは最長で50年という長い返済期間を選択できる融資です。新築の完成後から数十年かけて返済していくため、長期的な計画をすることが望ましいと考えております。そこで今後金利が上昇すると予測されている中で、金利上昇を視野に入れた金利タイプの選び方についてお伝えします。
住宅ローンの金利タイプの一つである変動金利の特徴は、選択した返済期間中に金利が変化していくという点です。
金利タイプには固定型と変動型があり、固定型は2年、5年、10年、20年というように選択した期間内は金利が変動しないというメリットがありますが、変動金利に比べ当初の金利が高めに設定されています。
変動金利は、返済期間中に金利が市場に合わせて変化していきますが、支払い不可能な状態を防ぐために大きな金利変動が起きたとしても、返済額は25％以上になることはありません（この支払額が変わるタイミングは5年ごとです）
固定型は金利が高いデメリットがありますが、その分、金利が変化することはありません。しかし変動金利は金利が低い分、5年ごとに毎月の支払金額が変化する可能性を秘めているリスクがあるということです。
変動金利を選択した場合、多くの金融機関は固定金利への変更はできません。逆に固定金利を選択した場合は変動金利への変更は可能となります。ということは、変動金利を選択した場合、住宅ローンの借入先を変更する借り換えを行う以外に変動金利以外の金利タイプにすることはできないということになります。
仮に借り換えを視野に入れたとしても、借り換えに必要になる手数料や金利を試算してメリットが出なければ借り換えする意味を成しません。ということは変動金利を選択した場合、変えられない金利タイプというリスクを回避するための計画が必要になります。
変動金利を選択し、数年後、もしくはそれ以上の年月が経過した後、金利が上昇し返済額が高くなると判断した時にできるリスク回避は以下の内容になります。
①借り換えメリットが出る場合は、他の金融機関へ住宅ローンを借り換えて固定金利を選択することで、今後の金利上昇による毎月の返済額上昇を回避することができる。しかしその場合、借り換えまでの期間に一度も返済を遅延することがないように注意しなくてはならない。
②生活費の支出を把握し、毎月の返済額が上昇した分の金額の支出を抑えてリスク回避する。例えばファミリーカーでカーリースを受けていた場合、毎月のリース料は6万円前後となりますが、お子様が大きくなりコンパクトカーでも良いのであれば、リース車をコンパクトカーへ変更し、毎月のリース料を軽減する措置を取るなど。
③住宅ローンは最長で50年の返済期間を選択することができるため、仮に35年の返済期間を選択した場合、返済期間を延長することが可能となることがあります。多くの場合は借り換えによってそれを実行しますが、場合によっては当初借入をした金融機関にて延長をすることができることもあります（返済期間を延長することで毎月の返済額を低くすることができます）
固定金利という住宅ローンの金利タイプは、選択した期間内の金利は変動することはありません。3年固定を選択した場合は3年間の金利が変化することはありませんし、35年固定を選択した場合は35年間の金利が変化することはありません。そのため返済額が下がるリスクがありません。しかし変動金利よりも金利が高いというデメリットがあります。
固定金利の期間が満了すると、再度期間を選択することになります。
金利満了後に選択するパターンは以下になります。
・変動金利を選択する
・同じ期間の固定金利を選択する
・前回よりも短い期間、もしくは長い期間の固定金利を選択する
・借り換えをする（期間満了時でなくても可能）
上記の選択数の中でよりメリットの高い選択となる項目を選びます。
固定金利の期間満了後の金利は、その時の店頭金利に準ずることになります。しかし、住宅ローンの契約時に金利優遇措置を受けていた場合、仮に10年固定を選択し、10年後の期間選択の時に、店頭金利から1％優遇するなどの契約をしている場合もありますので、契約内容をしっかりと把握しておく必要があります。
新築を購入し、住宅ローンを利用するということは、住宅ローンを契約する今この瞬間が良くても、数年後、数十年後もそのままの状態が続くとは限りません。そのため、あらゆることを想定しリスクを回避できる状態を作ることが大切です。
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大工としてひたむきに走り続けていた26歳のある日、お客様の娘様から頂いた現場での一言、 「良い家を作ってくれてありがとう」その言葉に建築への想いが膨らんでいく気持ちに気づいた私は、 「家づくりの最初から最後まで、じっくりをお客様と対話して、一生のお付き合いがしたい」と感じ、SEISYOを立ち上げました。
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